Le principe

L’objectif est de dissocier la pleine propriété composée de la nue-propriété d’un bien immobilier (le patrimoine) et de l’usufruit (l’usage du bien).

La nue-propriété est acquise par un investisseur privé.
L’usufruit est pris en charge par un bailleur institutionnel afin de louer le bien pendant une période variable de 15 à 18 ans à des ménages sous conditions de ressources.

La nue-propriété est acquise à hauteur de 50 à 60% de la valeur de la pleine propriété qui sera établie à l’échéance du bail conclu avec le bailleur institutionnel.

Les conditions à respecter

• Le nu-propriétaire conserve la charge des gros travaux (articles 605 et 606 du Code civil) et l’assurance propriétaire non occupant (si souscrite).
• L’ensemble des charges d’entretien courant de l’investissement immobilier revient à l’usufruitier : réparations courantes, assurances, taxe foncière, frais de gestion etc.
• Il est fréquemment prévu dans le bail une remise en état de l’actif immobilier lors de la restitution de l’usufruit au nu-propriétaire.

Les avantages fiscaux

• L’investisseur, nu-propriétaire bénéficie d’un prix d’achat réduit de 40% à 50% en fonction de la durée du démembrement (le plus souvent entre 15 et 18 ans).

• Il est déchargé du risque locatif, de l’entretien, des charges et de la fiscalité qui sont assumés par le bailleur..

• Au terme du démembrement, soit 15 ou 18 années plus tard, il devient pleinement propriétaire et peut en disposer librement.

• L’achat de la nue-propriété peut être réalisé avec ou sans le recours au financement. Dans le cas où il y a un financement, les intérêts d’emprunt et les
  assurances souscrites dans ce cadre sont déductibles des autres revenus fonciers existants et le capital restant dû au titre du prêt rentre dans le passif de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

• L’investissement immobilier en nue-propriété ne rentre pas dans le calcul de l’IFI.